L'urbanisme, des outils au service du développement : le PLU de 2005
La Loi Solidarité et Renouvellement Urbain de décembre 2000 (dite Loi S.R.U.) et surtout la Loi Urbanisme et Habitat (U.H.) de juillet 2003, ont défini de nouveaux concepts d’utilisation de l’espace en prescrivant des règles de protection et de construction, mais aussi de déplacements et de bien d’autres choses. Elles définissent également comment faire évoluer un Plan d'Occupation des Sols P.O.S. vers un Plan Local d'Urbanisme P.L.U.
Comme l’ancien P.O.S., ce nouveau document d’urbanisme détermine de façon précise le droit des sols appliqué à chaque parcelle, il délimite les zones Urbaines (U), à Urbaniser (AU), Agricoles (A) et Naturelles (N).
Mais la nouveauté, c’est que le P.L.U. exprime aussi un Projet d’Aménagement et de Développement Durable (P.A.D.D).
Rappel des étapes et calendrier d'adoption du PLU de 2005
- 27 mars 2002 : délibération du Conseil Municipal visant à réviser le POS de la commune et à le transformer en PLU. C'est le cabinet VILLENEUVE-BERGERON - Architect-Urbaniste qui est choisi pour mener à bien ce dossier.
- de novembre 2002 à juillet 2003 : préparation du PADD, réunions de travail avec les services de l'Etat, les collectivités, les chambres consulaires, les différentes catégories socio-professionnelles de la commune
- 26 septembre 2003 : réunion publique de présentation
- d'octobre 2003 à février 2004 : réunions de travail sur le zonage et les réglements des zones.
- 17 juin 2004 : réunion publique de présentation du projet de PLU.
- 25 juin 2004 : le Conseil Municipal fait le bilan de la concertation et arrête le projet de PLU.
Le projet est transmis pour avis aux Personnes Publiques Associées (services de l'Etat, Conseil Régional, Conseil Général, chambres consulaires (métiers, commerce et industrie, agriculture), SIEPAL, maires des communes voisines).
- 18 octobre 2004 au 17 novembre 2004 : Enquête Publique
- 8 novembre 2004 : Les services de l'Etat transmettent les avis des Personnes Publiques Associées. Or, ces avis auraient du être transmis avant le 25 septembre 2004 (3 mois), en absence de réponses, l'avis est réputé favorable.
- 16 décembre 2004 : le commissaire-enquêteur rend un avis défavorable au projet de PLU. Il a pris en compte les avis des services de l'Etat qui estiment que "le contenu du PLU de la commune de Saint-Gence n'est pas compatible avec le Schéma Directeur de l'Agglomération de Limoges". Il y a lieu de réduire les surfaces de certaines zones U et AU issues des anciennes zones NB.
- de novembre 2004 à février 2005 : réunions de travail avec les services de l'Etat, une nouvelle enquête publique, dite "de régularisation" est décidée.
- 18 février 2005 : réunion publique de présentation.
- 8 mars 2005 à 8 avril 2005 : Enquête publique de régularisation.
- 07 mai 2005 : Avis favorable du Commissaire-Enquêteur au projet de PLU de la commune de Saint-Gence.
- 30 juin 2005 : Le Conseil Municipal adopte le projet de PLU à l'unanimité.
Le PADD
Projet d'Aménagement de de Développement Durable
Le PADD de SAINT GENCE a été élaboré en fonction des orientations retenues par la commune, à partir du diagnostic territorial comprenant principalement :
- Une analyse des données statistiques pour étudier les évolutions de la population et des activités (PDF 69 Ko), de l'agriculture (PDF 37 Ko), de l'habitat et des construction (PDF 57 Ko) débouchant sur une estimation des besoins,
- Une étude paysagère (PDF 2,3 Mo) faisant apparaître les secteurs de forte sensibilité (vallée de la Glane, du Glanet, massif forestier du Mas Boucher, bois du secteur les Monts-les Charriers, plateaux agricoles, hameaux anciens, bourg organisé autour de son église) et posant les principes de leur préservation ou de leur valorisation,
- Un recensement des activités présentes sur la commune (activités commerciales, artisanales, services, activités agricoles…). Les activités agricoles ont fait l’objet d’une approche spécifique afin d'évaluer les espaces nécessaires au bon fonctionnement des exploitations agricoles présentes sur la commune,
- Un recensement des contraintes environnementales et patrimoniales, avec une approche historique (PDF 1,6 Mo) et écologique (PDF 245 Ko)
- Une approche particulière du bourg, des principaux villages, de leurs abords immédiats et des secteurs de développement urbain.
Les orientations générales (PDF 58 Ko) sont disponibles sous forme d'un document 6 pages : démarche, orientations retenues, contenu du PADD, les actions.

Les orientations d'aménagement, urbanisation du Centre-Bourg
Extrait de l’étude réalisée par M. VIVIANT Paysagiste - Commentaires (PDF 17 Ko)  Graphique (PDF 646 Ko)

Le PLU, révision du P.O.S., conformité du PLU avec les autres documents d'urbanisme
Le Plan Local d'Urbanisme a été adopté le 30 juin 2005.
Il s’agissait de
- Créer de nouvelles zones d'habitat pour permettre l'accueil d'une population nouvelle.
- Organiser et programmer les équipements d’infrastructure (extension des réseaux, rectification et élargissements des voies…).
- Adapter le zonage aux nouvelles réglementations (prise en compte du règlement sanitaire départemental, du schéma d'assainissement...)
Le nouveau PLU doit adopter et fixer des dispositions conformes aux nouvelles dispositions du Code de l'Urbanisme (loi SRU et suivantes) et conformes :
- au Schéma Directeur de l'Agglomération de Limoges adopté en avril 1998 (bientôt remplacé par un Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) élaboré par le SIEPAL)
- au Schéma Directeur d'Aménagement et de Gestion de l'Eau
- aux servitudes d'utilité publique existantes (bâtiments ou sites classés, passage des voies, équipements de distribution d'électricité, de gaz, proximité de l'aérodrome de Bellegarde, protection de l'environnement ...)

Le PLU, les enjeux, les orientations retenues
Enjeux sociaux
Afin de conforter l’activité des commerces et services présents dans le bourg, il est préférable que les futurs habitants puissent s’implanter à proximité des équipements publics (école, terrains de sports, salle des fêtes, places publiques…) d’une part, et des commerces et services d’autre part.
De même, il est souhaitable de favoriser la densification de certaines zones d'extension de hameau où de gros efforts d'équipements sont effectués par la collectivité (notamment en matière d'assainissement collectif).
La commune réaffirme sa volonté de :
- Accueillir de nouveaux habitants pour assurer un renouvellement régulier de la population communale et favoriser un rajeunissement des tranches d'âges. Cela permettrait de stabiliser les effectifs scolaires et de maintenir et si possible développer les commerces et services présents au bourg.
- Assurer l'accès à l'éducation, à la formation, à l'emploi, aux soins et aux loisirs de tous les habitants en améliorant les équipements publics sur place (école publique dotée de tous les services nécessaires, cantines, garderie, transports scolaires, services sociaux) ou sur les communes voisines (collèges, lycées, centre de formation, centre d'accueil de jour pour personnes âgées, et handicapées…), en développant les services de transport adapté aux besoins des différentes classes d'âges (transports scolaires, et transports pour les personnes âgées), en assurant une répartition de la population dans les différents villages et hameaux pour éviter l'isolement des plus anciens.
Enjeux économiques
Il est nécessaire de préserver les activités agricoles en évitant tout conflit d’usage des sols, de conforter les activités existantes (industrie-fabrication, artisanat du bâtiment, commerces, transports, services aux entreprises, services aux personnes, santé, action sociale) en leur permettant de se développer et d'accueillir des activités nouvelles.
La commune souhaite :
- Contenir les secteurs à bâtir dans des espaces moins utilisés par l’agriculture, et les regrouper et prendre en compte des investissements réalisés par les structures agricoles (exploitations, groupements …) tels que bâtiments d’élevage, opérations d’aménagement foncier, drainages...
- Améliorer l’offre d’emplois sur la commune et la Communauté de Communes, afin de fixer la population et limiter les déplacements. Pour cela, il convient d’offrir des terrains propices à l’implantation d’activités pourvoyeuses d’emplois, bien desservis par le réseau routier national et départemental.
Enjeux environnementaux
L'environnement doit être protégé et tout particulièrement les espèces animales présentes (oiseaux, papillons, insectes…) en maintenant la trame végétale, en limitant toute nouvelle occupation de l’espace et activité sur les secteurs les plus sensibles (camping sauvage, ouverture de chemins, …).
La qualité de l'eau sera préservée par la mise en place de systèmes d’assainissement autonomes ou collectifs efficaces, et par le limitation de l'urbanisation sur les secteurs qui ne conviennent pas à la réalisation de systèmes d’assainissements conformes.
De façon générale, la qualité de vie de la population communale sera préservée :
- En assurant sa protection contre toutes nuisances (pollution de l’air, pollution de l’eau, lutte contre le bruit, …) et tout risque potentiel (protection contre les inondations).
- En améliorant la sécurité routière : hors zone agglomérée, en limitant toute création d’accès et implantation de construction nouvelle à usage d’habitation.
- En aménageant des espaces publics (placettes, aires de jeux) reliés par des cheminements piétons sécurisés.
- En redonnant sa place au végétal : création d'alignements d'arbres de haute tige.

Le PLU, évolution des différentes zones
Zones urbaines : UA, UB, UC (PDF 12 Ko)
Les zones urbaines du POS ont été reprises en zones urbaines au PLU, auxquelles ont été ajoutées les zones correspondant aux villages et quartiers pour lesquels d'importants travaux d'équipement ont été réalisés ces dernières années ou sont en cours de programmation :
renforcement du réseau d'eau potable, réalisation de réseaux d'assainissement (villages des Charriers, de la Châtre Plane, du Bos Chaudérier, du Theil…).
Zones à urbaniser : 1AU, 1AUC, 1AUD, AUL, 2AU (PDF 24 Ko)
Certaines des zones d'urbanisation future du POS (2NA) se sont urbanisées : elles sont aujourd'hui bâties. Elles ont été classées en zone urbaine (Le bourg est et extension ouest pour partie,…)
Certaines ne se sont pas urbanisées, en raison des contraintes induites par la présence de vestiges archéologiques nécessitant des fouilles préventives mais leur localisation et l'existence de réseaux à proximité justifient leur maintien en zone à urbaniser dans le PLU (Le bourg nord et ouest …). Elles constituent des réserves foncières à plus ou moins long terme pour lesquelles la commune souhaite disposer d’un droit de préemption. Leur urbanisation ne peut se réaliser qu'à l'occasion de la mise en oeuvre d'une opération d'ensemble (lotissements, opérations groupées). Elles sont représentées par les zones aux abords du bourg 1AU qui recouvrent 17 ha, les zones 1AUC, qui recouvrent près de 23 ha répartis aux abords des différents villages, et les zones 1 AUD qui recouvrent 5 ha, dont l’urbanisation est souhaitée à court ou moyen terme.
Les zones 2AU correspondent aux zones d’urbanisation future peu équipées et dont l’urbanisation n’est prévue qu’à plus long terme (en fonction de la réalisation des réseaux).
Quelques autres zones d’urbanisation future du POS sont situées dans des secteurs difficiles à assainir ou faisant l’objet de rétention foncière : elles ont été classées en zone naturelle (les Landes à l’ouest de Senon).
Les zones NB du POS qui recouvraient des superficies importantes se sont urbanisées progressivement, pour partie d'entre elles.
Certaines ont fait l'objet d'importants travaux d'équipement : renforcement du réseau d'eau potable, réalisation de réseaux d'assainissement, création ou élargissement de voies, éclairage public,…Elles sont classées en zone U du PLU (voir précédemment).
Certaines ont été partiellement équipées et se sont bâties de façon irrégulière, laissant des parcelles vacantes, pouvant accueillir de nouvelles constructions "en dents creuses", mais aussi en arrière plan afin de favoriser la notion de groupement et de densifier.
Une partie est représentée dans le PLU par les zones 1AUC qui recouvrent une surface de 23 ha mais qui ne sont plus totalement disponibles. La capacité d'accueil de ces zones est estimée à 30% de leur superficie. La construction d’habitations individuelles y est autorisée sous réserve de respecter les dispositions particulières propres à la zone.
Une autre partie est délimitée en zone 1AUD où les constructions isolées sont interdites, afin de s’assurer d’une certaine densification et d’une meilleure organisation des constructions, elle recouvre 5 ha.
D'autres sont nettement isolées ou situées dans des secteurs à enjeux agricoles, environnementaux ou paysagers forts (Vauzelle, Les Monts, Le Mas Boucher, La Chassagne…): elles ont été classées en zone naturelle N ou Nh.
D’autre part, une zone à vocation sports et loisirs, appelés AUL est délimitée aux abords du bourg sur 5 ha.
Zones agricoles : A (PDF 13 Ko)
Les zones agricoles du POS (NC) correspondaient aux zones rurales pour lesquelles le POS était moins contraignant que les zones agricoles du PLU qui se trouvent nettement réduites aux surfaces réellement exploitées. Une grande partie de ces espaces non bâtis a été classée en zone N dans les secteurs à enjeux paysagers ou environnementaux forts (vallée de la Glane et abords du bourg, vallée du Glanet et vallons secondaires).
Zones naturelles : N, Nh (PDF 13 Ko)
Les zones naturelles du POS (ND) étaient définies sur la vallée de la Glane, la vallée du Glanet et sur certains bois et forêts. Elles sont nettement plus importantes dans le PLU où elles ont été étendues à l’ensemble des massifs forestiers et aux secteurs à enjeux paysagers et environnementaux forts.
La zone N correspond à des zones naturelles où existent quelques constructions isolées. Leur extension modérée, leur aménagement est autorisé ainsi que les changements de destination et la création d'annexes. Elle recouvre une grande partie des zones inondables et des parcelles boisées. Des zones Nh à constructibilité limitée sont déterminées sur des secteurs déjà occupés par quelques hameaux de grande qualité architecturale (village des Monts et de Vauzelle) La Chassagne, Le Mas Boucher).

Le PLU, incidences du zonage, réglementation des constructions
Une forte augmentation des surfaces protégées au titre des zones N correspondant aux espaces naturels devant rester « naturels ».
Les zones N protégées en raison de la qualité des sites et des paysages ou de l’existence d’une ZNIEFF ou des risques naturels tels que inondations, où toute nouvelle construction est interdite.
Ces zones recouvrent près de 837 ha soit 38,5 % du territoire communal. Y sont seulement autorisés :
- La restauration, l’extension mesurée des bâtiments existants et le changement de destination sous réserves.
- La restauration, le changement de destination, l’extension des constructions et la création d’annexes en zone Nh, sous réserve.
Une réduction des surfaces couvertes par la zone Agricole où ces activités doivent pouvoir s'exercer sans contrainte, ce qui permet l'entretien des espaces ouverts en plateau. La zone A, à vocation agricole ou pastorale, où seules les constructions nécessaires à l’exercice de ces activités, liées à la production ou à la transformation des produits sont autorisées (cela comprend les bâtiments agricoles ainsi que la maison d’habitation de l’exploitant) recouvre 1055 ha soit 48,5 % du territoire communal et correspond à 96,7 % de la SAU communale.
Ces deux types de zone N et A recouvrent au total 1892 ha et représentent 86,9 % du territoire communal.
Les espaces urbains et d’urbanisation future sont respectivement représentés par les zones U et les zones AU. Ces zones sont appelées à accueillir l’urbanisation à venir. Parmi elles, certaines sont réservés à la pratique des sports et (zone 1AUL).
Les zones U et AU totalisent 285 ha soit 13,1 % du territoire communal, superficie en légère diminution par rapport au 1er POS : les zones U, NA et NB totalisaient 288 ha, ce qui représentait 13,2 % du territoire.
Les surfaces couvertes par les zones AU peuvent paraître excédentaires par rapport aux besoins estimés pour les 10 prochaines années.
En fait, les zones 2AU constituent des réserves foncières à plus long terme. La collectivité locale souhaite engager une action visant à la maîtrise du foncier sur le long terme, en se dotant d'un Droit de Préemption Urbain sur les secteurs concernés.
Les zones 1AUC correspondent à certaines anciennes zones NB peu équipées, délimitées largement sur cette commune, et qui se sont partiellement urbanisées. Les parties conservées en zone d'urbanisation future ne présentent que 80% de terrains disponibles pour la construction.
Les zones AUL sont réservées à des usages spécifiques : accueil d'activités de sports et loisirs.
Ainsi l'estimation des surfaces immédiatement "disponibles" pour l'accueil de nouvelles habitations dans les zones AU est voisin de 45 ha, soit 60% de plus que les besoins pressentis.
Carte du zonage de la commune (PDF 709 Ko).
Carte détaillée du zonage de la commune (ATTENTION, la taille du fichier PDF est de 9 Mo, le temps de chargement peut être long).
Tableau des surfaces des zones (PDF 9Ko)
Comparatif des surfaces des zones POS/PLU (PDF 25 Ko)